把“糊涂賬”算成“明白錢”

近期，我市多個小區將公共收益分給業主引發關注。電梯廣告收入、道閘廣告收入、停車位收入……使用居民小區公共配套設施產生的收益均歸業主共有。而這些收益怎么管理，又該如何使用，是公眾較為關心的話題。

連日來，記者走訪我市多個小區，看他們如何管理和使用這筆錢，讓小區公共收益成為一筆“明白賬”。

小區公共收益從哪兒來

“在《民法典》及一些地方性法規政策中規定，小區公共收益組成主要包括小區公共區域的廣告收益、公共區域的場地租金、公共設施使用收益等。”南通市律師協會副會長、段和段南通律師事務所主任華剛介紹，建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之后，剩余部分屬于業主共有。例如，小區內電梯轎廂廣告、公共場地停車費、公共區域出租攤位的租金等收益，都歸全體業主所有。

公共收益一般可用來補充專項維修資金；用于小區公共設施的日常維護、保養，如路燈維修、綠化養護等；或經業主大會同意的其他公共支出，如組織社區文化活動，發放給業主等。但不管小區公共收益如何使用，都一定要按季度或年度定期公示。公示內容應包括收益來源、金額、使用項目、支出金額等明細；公示地點應為小區顯著位置，如公告欄，也可同時通過業主群等方式發布，確保業主的知情權。

“雖然民法典早有明確規定，但以往很多小區業委會、業主大會等在與物管企業訂立物業服務合同時沒有給予足夠重視，導致部分業主公共利益難以保障。”華剛律師建議，要重視在物業服務合同中對業主共有部分的收入歸屬和分配做出約定；注意公共收益的分配方式應當具體清晰、具備可操作性，籠統地約定只會增加糾紛的發生；還要加強對物管企業的財務監督，防止物管企業侵害全體業主利益的情況發生。

規范公共收益的公示公開

以往，小區公共收益這筆資金具體數額多少、日常是如何管理使用的，很多業主不太清楚，其中很大一部分原因在于，很多小區的公共收益收支不公開、不透明，一度成了業主眼中的“糊涂賬”。

小區如何管好“錢袋子”，公開“賬本子”？我市大部分小區做得還遠遠不夠，而部分小區的優秀做法也值得借鑒。把公共收益算明白、曬出來，不僅維護了業主的合法權益，還會大大提升業主的歸屬感。 

崇川區南川園路的金鑫苑小區就由全體業主共同約定，對小區內車輛管理及外來車輛臨時停放均制定了相關管理辦法。據了解，2022年至今，該小區通過停車費、廣告費等共得公共收益約80000元，平均分配給已繳清物業費的業主，每戶共獲“分紅”275元，并且相關賬目均在業主協商群及公告欄內公示，小區物業費收繳率達到100%。

崇川區任港街道的五龍云璟小區新交付不足一年，目前除了電梯內廣告為地產交付前就已設置之外，物管企業并未安排廣告介入。小區在規劃設計時，也無公共停車位。小區物管經理楊誠介紹：“物管企業每年適當時間會對上一年度物業整體運行情況（包括收益部分）進行公示。所累積的公共收益會根據經物管處備案的《前期物業服務合同》約定的框架予以分配（其中就明確了廣告收益用于物業日常維護），其他零星收益的分配時間，物管企業將會在合同期限內適時安排分配給全體業主。”

用在刀刃上才更有價值

“鳳凰萊茵苑建筑年限近20年，大量公共設施如電梯、建筑本體、道路均面臨改造維修，未來改造資金的缺額還很大，所以更要合理規劃這部分資金的使用。”崇川區文峰街道的鳳凰萊茵苑小區業委會主任王鵬介紹，業委會在業主代表大會的授權下，將小區閑置的公配用房、公共區域廣告出租所得收益納入業委會專有賬戶。

“近期我市一些小區‘分紅’發錢很高調，物管和業委會得到了市民稱贊。我們的業主紛紛質問萊茵苑為什么不發錢。”王鵬表示其他小區使用公共收益“分紅”給了業委會很大的壓力。

鳳凰萊茵苑小區在第一屆業委會成立時已經定下基調，小區公共收益作為公共設施（區域）大修改造的“養老金”，即用于小區維修基金的補充。目前利用公共收益對小區老舊設備改造或正在改造的項目有小區監控系統、破損道路維修、破損小品綠化的改造、部分消防設施的應急改造、地庫滲水維修、部分電力設施的應急改造等。

“公共收益用在刀刃上才更有價值！分錢容易收錢難，何況這些收益是全體業主的共有資產，要經過全體業主共同決定，業委會動議這方面用途應慎重，街道社區應做好引導，維護小區的長遠利益。”南通市物管協會會長杜迎春認為，隨著小區“房齡”越來越老，需要維修或更新的地方就越多，小區公共收益按規定補充物業維修資金或用于共有部位的維修、更新和改造，才能讓房子更好地“延年益壽”。

記者 李慧 蔣嬌嬌