崇川區舊改小區已有88%成立了業主委員會

崇川區在舊改小區創新建立物業服務社，近日被住建部向全國推廣。崇川的探索中，老舊小區如何從“失管”變成“共治”，關鍵之一在于選出小區能人，成立業主委員會。

目前，崇川區178個舊改小區中，已有88%的小區成立業主委員會或物業管理委員會。

金鑫苑小區曾因物業公司撤出小區工作“停擺”，新一屆業委會主任施偉帶領大家精打細算實施“自治”；70后亞太苑業委會主任李娟、80后圓融公館業委會主任仇婧走馬上任后，組織居民重新招標選聘物業，小區重煥新生……

金鑫苑：小區自治業主打了100分

“作為一名黨員，在小區最困難、業主最需要的時候，要勇于擔責。”

當選為學田街道南川園社區金鑫苑小區的業主委員會主任后，施偉帶領大家精打細算實施自治，將曾經的“失管”小區變成遠近聞名的示范小區，物業繳費率3年前不到30%，現在連續幾年達到100%。

今年10月，業委會在全體業主中進行工作業委會滿意度調查，結果顯示：小區11幢樓30個單元292戶業主，無一名業主表示不滿意。這其中，有的業主被催繳過物業費；有的業主因車輛違規被處置過……然而，面對小區自治前后的對比，大家都信服了。

時間撥回到2021年9月，業主拒繳物業費、物業公司撤出，小區物業管理一度停擺，衛生臟亂差、車輛亂停亂放嚴重。原業主委員會因決策不公開、財務不透明，喪失了公信力而解散。

關鍵時刻，南川園社區黨委在金鑫苑建立“業主微信協商群”，發動線上線下的業主為小區治理獻計獻策，在人武部部門退休的業主施偉提出依法成立業委會、業委會決策要公開公正公平以及財務全透明等建議，得到大家認同。在社區黨委指導協助下，小區選舉新一屆業主委員會。

由于諸多原因，新一屆業主委員會成立伊始就面臨“無米之炊”的窘境。

“沒有足額的物業費作支撐，寸步難行。”施偉表示，業主拒繳物業費的原因主要有三類：一是對原物業服務不滿意而拒繳，二是拆遷戶缺乏主動繳費意識，三是個別公職人員不繳費。

對此，新一屆業主委員會齊頭并進、多管齊下。

業主委員會成立車輛管理、保安保潔、財務管理以及宣傳、創收5個小組，開展業主座談、整理問題清單、組織現場整改……一開始，招聘保安、保潔，大家怕拿不到工資，沒人報名。施偉承諾：“如果收不到物業費就用我的退休金發給大家。”

小區的大門有人守了，衛生有人打掃了。看到小區的變化后，近半的業主主動繳了物業費。對拒繳物業費的業主，業委會采用微信群內公示樓室號、到業主單位追繳等方式催繳，堅決做到“不漏一戶，不欠一分”。

業主繳了物業費，錢用到哪里去？還有多少業主沒繳？這是全體業主最關心的。對此，業委會對每一筆收支的來龍去脈都做到線上線下“雙公示”、全透明。

面對車輛管理“老大難”，業委會分別針對外來車輛、業主車輛的收費制定細則，并對無車業主給予每戶每年120元的補貼。同時明確，小區的停車費作為公共收益，定期發放給業主。

服務到位、決策公開、財務透明、收益共享，業主委員會的公信力與日俱增。如今，金鑫苑經過老舊小區改造，面貌煥然一新。施偉充滿信心：“將在小區的精細化管理上下功夫，把金鑫苑打造成一個更優美、和諧的幸福之家。”

圓融公館：實現從“脫管”到“妥管”

“裸露的黃土變成綠化帶；監控探頭安裝到位；有訴求和業委會說一下，物業立馬解決；上次家里差點著火，幸虧物業及時發現……”走進圓融公館，談起近兩年的變化，業主吳建華豎起大拇指。

變化緣于80后業委會主任仇婧的上任。

圓融公館有4幢樓、200多戶，換過兩次物業。盡管交著不菲的物業費，但原物業是否履約無人過問、無人監督，服務“名不副實”，業主與物業矛盾重重。2022年，原物業兩年期滿要續約時，業主們強烈反對。

“必須得有人站出來了！”在社區指導下，仇婧等多名熱心業主經過自薦等系列程序，成立了新一屆業委會，仇婧擔任業委會主任。

“一定是團隊的力量，不能個人主義。”作為年輕一代的業委會主任，仇婧提倡凡事一起商量、投票決定。首先要解決的便是更換物業。“成立業委會，要履行好監督職責，讓小區里大小事‘樁樁有人管、件件有著落’。”為此，仇婧帶著業委會的成員們自學《中華人民共和國民法典》《江蘇省物業管理條例》等，為小區量身定制物業合同。通過競標，在業主監督下，當年11月，新物業到崗。

完善的考核機制是監督物業做好服務的抓手，良好的聯系溝通機制更是重中之重。仇婧提出了“線上溝通聯系機制”。小區建立微信業主群、業委會群，以及有物業和業委會在內的工作溝通群。除了重大事項、議題外，一般情況下業委會通過工作溝通群線上處理、流轉相關事務。“業委會成員中，由兩人不定時在小區巡查，發現問題，第一時間發到溝通群；業主們發現問題的，發到業主群，我們也會及時反饋給物業相關負責人。”

近日，業委會收到多名業主對地庫環氧地坪破損的反映。次日，仇婧在溝通群內向物業反饋了該問題。目前，破損地坪正在修繕中，預計下月初完工。

圍墻四周裝上防爬刺、所有滅火器換新、增設28個監控探頭、地下電瓶車車庫增設噴淋系統、黃土裸露地方變成綠化帶……兩年來，圓融公館居民的合理訴求一一得到回應，不僅小區顏值持續刷新，安全系數也大大提高。針對大家關心的公共收益以及支出情況，業委會定期公開，確保“人人都有知情權、決策權”。

從“脫管”到“妥管”，生活環境的提質引來業主好評連連。在2023年的業主滿意度測評中，業主對物業的參與率和滿意率測評分別達到80%和99%，除空關戶以外的物業收繳率達到98%。

“業主和物業公司并非對立，而是雙向奔赴。”仇婧坦言，這其中，業委會的“監督溝通”尤為重要，“希望通過大家的齊心協力，創造更加和諧美好的家園”。

亞太苑：小區從“無人問”到“大家管”

干凈平坦的路面、整潔有序的停車位……走進學田街道果園社區的亞太苑小區，說起小區的變化，業主們紛紛豎起大拇指：“業委會把小區管理得井井有條，讓我們住得十分舒心。”

亞太苑小區建成于2005年，高層、小高層、聯排別墅等多類型建筑共有14棟，業主375名，物業費一直是每平方米0.6元。2022年9月，亞太苑第四屆業委會班子選舉，李娟當選業委會主任。

“衛生死角、腐爛落葉怎么處理？”“塌陷的道路怎么修？”“電梯總是出故障怎么解決？”“業主房子外墻、屋頂漏水怎么辦？”……面對一堆問題，李娟和業委會一致認為，物業公司的服務已經無法滿足業主需求。

經過討論，業委會決定重新選聘物業公司。為此，金融律師出身的李娟擬定招標文件，面向市場，公開招聘，包括原物業在內的4家物業公司繳納10萬元保證金，進行競聘宣講、接受業主代表打分。

“最重要的就是信息公開。”李娟說，從報名參與競標的物業公司的營業執照到繳納的保證金明細，乃至業主代表的打分情況，所有程序均在業主代表群中公示，最終南通瑞鴻物業中標。

新的物業公司入駐，給亞太苑帶來新變化。啟用門禁智慧安防系統、維修破損公共設施、開設“24小時”服務熱線……瑞鴻物業逐漸挑起“管家人”的擔子。“花同樣的錢卻能享受到更優質的服務，這物業公司換得值當。”黃阿姨贊道。前不久，物業公司上門免費為她修好了家里的水閥。

為更好地解決小區存在的各類“疑難雜癥”，李娟建立了微信報修群，由物業公司和業委會共同解決亟待修理的工單。

修路、修電梯、修整綠化等都需要用錢，錢從哪里來？為此，李娟和業委會成員們積極盤活閑置資產，將位于亞太大廈四樓200平方米的會所租出去。“這里沒有門面、沒有產權證，閑置了近5年。”李娟介紹，業委會發動人脈資源，幫商戶解決領取執業證照，并通過減免房租、協助裝修等條件吸引一家棋牌室入駐，加之租給一家酒店做早餐廳的部分面積，亞太苑實現了每年5萬元的自有收入。

如今，在業主代表群、報修群里，業委會的決策都能得到積極響應，大家共商共議，小區管理也走上了正軌。

此前，李娟最頭疼的小區4幢小高層地下車庫消防泵房設施廢棄的安全隱患問題，在果園社區、學田街道相關部門的大力支持幫助下，9月底已經整改完工。這讓李娟松了一口氣：“安全問題是放在首位的，有了安全保障，接下來我能放心地去為業主們爭取權益。”

記者苗蓓 陳靜 盧鋮卉