以往，購房者因交易信息不透明、債權債務糾紛等問題，房屋在交付前仍可能面臨“一房二賣”“先賣后抵”“司法查封”“無法辦證”等風險，導致其陷入“錢房兩空”的困境。

為防范房產交易風險，保障購房者合法權益，市住建局與市資規局近日聯合印發《關于做好主城區商品住房交易與不動產登記相關銜接工作的通知》，明確自2025年4月1日起，主城區首次領取預售許可證的商品住房項目將全面實行“按套抵押、逐套解押”模式，實現“網簽即預告”“交房即發證”的全流程覆蓋。

“網簽即預告”，一碼聯辦鎖定物權

“跑一趟就能辦兩項業務，真是省心又安心。”日前，在臻如花園售樓現場，市民陸先生通過市房產交易中心商品房網簽備案系統，同步辦理了商品房網簽合同備案和預告登記業務。

以往，購房者需先向住建部門申請商品房網簽合同備案，再向登記部門申請不動產預告登記，存在材料重復提交、辦理時間長、多次往返等問題。為簡化流程，市住建局與市資規局建立協同機制，實行交易和登記信息“一碼關聯”，購房者和開發企業只需線上提交一次材料，即可同時申請商品房網簽備案和預告登記。

市房產交易中心副主任繆昕杰介紹：“系統在完成網簽備案后，實時將預告登記所需材料推送至登記系統，登記機構在線受理、審核、登簿并發送電子證明，實現全程無紙化辦理，真正做到‘最多跑一次’。”

此外，為滿足購房者的按揭需求，市不動產登記中心推出“抵押即預告”同步辦理模式。金融機構在審批購房貸款時，同步收集抵押預告登記材料，通過“線上蘇小登”平臺推送至不動產登記系統，實現抵押預告登記的同步辦理。

“交房即發證”，掌上領證激活安居新場景

從簽署買賣合同到領取不動產權證書，購房者往往需要等待較長時間，其間物權保障存在一定風險。隨著“銷售即解押”“網簽即預告”等業務的推行，“一房多抵”問題得到有效解決，為“交房即發證”奠定了基礎。購房者在交房現場繳納契稅等費用后，即可當場領取不動產權證。

市住建局還將辦理不動產首次登記證明列為商品房交付的必要條件，并納入商品房預售合同示范文本，從源頭上降低房屋買賣糾紛和執行異議案件的發生。

目前，市不動產登記中心已升級“線上蘇小登·南通e證通”平臺，購房者可通過App或網頁平臺隨時查詢不動產信息、辦理業務、在線支付等，實現商品房、存量房、抵押登記等高頻業務的全程網辦。通過“掌上申請、一網通辦、線上繳稅（費）、當場拿證”的流程，新建商品房“交房即發證”服務由“現場辦”升級至“掌上辦”，進一步提升了服務效率。

“銷售即解押”，按套解押筑牢安全線

《通知》明確，對存在土地和在建工程抵押的項目，在銷售前需調整為按套辦理抵押手續，銷售后按套辦理解除抵押手續后再辦理合同網簽備案和預告登記。

以往，由于房地產開發資金需求量巨大，開發企業多使用建設用地使用權或在建建筑物作為抵押擔保，向銀行等金融機構融資開發貸款，在項目達到預售條件后，通過對外銷售回籠資金。項目竣工交付后開發企業如未能及時償還貸款，將直接影響購房人對所購房屋的產權證辦理。

“以往，我市部分房地產項目在竣工交付時仍然未解除抵押，導致購房群眾無法辦理房產證，造成一定的社會問題。”市住建局黨組成員胥小華介紹，“為解決這一問題，市住建局和市資規局創新工作思路，探索出按套抵押、逐套解押的辦法。對于辦理了開發貸款的房地產項目，金融機構需會同開發企業按套申請辦理建設用地使用權及在建建筑物的抵押登記，如果項目已經辦理了整體抵押，需在申請預售許可前申請辦理在建建筑物按套抵押手續。項目對外銷售，購房人與開發企業簽訂商品房買賣合同，辦理合同網簽備案前，金融機構會同開發企業注銷該套房屋的抵押權登記，有效解決抵押項目辦證難問題。”

對于銀行而言，該項舉措有效彌補了資產抵押權存續與購房人順利取得物權之間的操作空白點。江蘇銀行相關機構負責人表示：“該舉措既確保了購房者順利取得物權，也兼顧了貸款銀行的權益，加上商品房預售資金監管制度的嚴格落實，將為南通房地產市場的健康平穩發展提供有力保障。”

記者 蔣嬌嬌